Inversión
Cómo se valora un local alquilado (y por qué no vale lo mismo para todos)
Un local con inquilino se compra por lo que renta, pero no todos los compradores lo miran igual. Te explicamos cómo se valora y cómo vender al comprador que más paga.
Un local alquilado se valora sobre todo por capitalización de la renta: renta neta anual dividida entre la rentabilidad que exige el comprador. Un local que deja 12.000 € netos al año vale unos 200.000 € para un inversor que pide un 6 %, y unos 150.000 € para uno que pide un 8 %. Por eso el precio depende tanto del contrato y del inquilino como del propio local.
El método: capitalizar la renta
Un inversor compra un local para cobrar una renta. Por eso la forma principal de valorarlo es:
Valor = renta neta anual ÷ rentabilidad exigida
La renta neta es el alquiler anual menos los gastos que paga el propietario y no repercute al inquilino: IBI (si no se repercute), comunidad, seguro y una reserva para imprevistos.
| Renta neta anual | Rentabilidad exigida | Valor |
|---|---|---|
| 12.000 € | 6 % | 200.000 € |
| 12.000 € | 7 % | unos 171.000 € |
| 12.000 € | 8 % | 150.000 € |
Un punto de diferencia en la rentabilidad exigida mueve el precio decenas de miles de euros. Todo lo que dé seguridad a esa renta baja la rentabilidad que pide el comprador y sube el valor.
Qué sube o baja el valor
- El inquilino: una empresa solvente o una franquicia vale más que un negocio recién abierto.
- El contrato: años de obligado cumplimiento, actualización de la renta, fianza y garantías.
- La renta frente al mercado: si el inquilino paga mucho más de lo normal en la zona, el comprador lo descontará, porque al renovar puede bajar.
- La ubicación: calle, visibilidad, fachada y escaparate.
- El estado del local y si tiene licencia para la actividad.
No vale lo mismo para todos
El mismo local puede interesar a compradores muy distintos, y cada uno paga según su cuenta:
| Comprador | Qué mira | Cómo calcula el precio |
|---|---|---|
| Inversor | Renta segura | Capitalización de la renta |
| Usuario (quiere instalar su negocio) | Ubicación y lo que se ahorra en alquiler | Comparación con otros locales en venta |
| Transformador (cambio de uso a vivienda) | Si se puede convertir y cuántas viviendas salen | Valor final menos obra, licencias y beneficio |
| Promotor | Edificabilidad del suelo | Lo que puede construir |
El cambio de uso de local a vivienda depende siempre de la normativa urbanística del municipio y de la comunidad de propietarios: no todos los locales pueden convertirse. Hay que estudiarlo caso por caso antes de contar con ello.
Vender al comprador que más paga
Si un local se anuncia sin más, llegan compradores de todo tipo y casi siempre gana el que ofrece menos. La alternativa es valorar el local para cada perfil, ver quién pagaría más y dirigir la venta a ese comprador, muchas veces de forma discreta, sin publicar el inmueble.
Es lo que hacemos en las valoraciones de casos especiales: las cuentas de cada perfil, a la vista, para que decidas con información. Si tienes un local, alquilado o vacío, cuéntanos y lo estudiamos.
Preguntas frecuentes
¿Qué rentabilidad pide un inversor por un local?
Depende de la zona, del inquilino y del contrato. Un local en calle principal con un inquilino solvente y un contrato largo se paga con rentabilidades más bajas (es decir, a más precio) que uno en una calle secundaria o con el contrato a punto de vencer.
¿Vale más un local vacío o alquilado?
Depende de quién compre. Para un inversor, uno bien alquilado vale más. Para quien quiere usarlo para su negocio o transformarlo, a veces vale más vacío.
¿Hacéis valoraciones de locales?
Sí. Valoramos los inmuebles especiales por perfiles de comprador (usuario, inversor, promotor y transformador), con las cuentas a la vista.