Inversión
Comprar un piso para alquilar en el Corredor del Henares: cuánto rinde de verdad
La rentabilidad que anuncian los portales es bruta. Te enseñamos a calcular la que te queda de verdad, con un ejemplo en el Corredor del Henares.
En España, comprar una vivienda para alquilarla rendía de media un 6,5 % bruto en el segundo trimestre de 2026, según idealista. Pero la rentabilidad que importa es la neta: descontando impuestos de compra, IBI, comunidad, seguro, mantenimiento y algún mes vacío, un 6 % bruto puede quedarse en torno al 4 %.
Lo que dicen los datos
Según idealista, la rentabilidad bruta media de comprar una vivienda para alquilarla en España fue del 6,5 % en el segundo trimestre de 2026, siete décimas menos que un año antes. Baja porque los precios de venta han subido más deprisa que los alquileres.
En el Corredor del Henares las cifras se mueven en un rango parecido: Alcalá de Henares rondaba el 6,4 % en marzo de 2026, también con datos de idealista. Son medias calculadas con precios de anuncio, así que sirven para orientarse, no para decidir una compra concreta.
Bruta y neta: la diferencia que importa
- Rentabilidad bruta = alquiler anual ÷ precio de compra.
- Rentabilidad neta = (alquiler anual − gastos anuales) ÷ (precio + impuestos y gastos de compra).
Un ejemplo con números
Un piso de 230.000 € en el Corredor, alquilado por 1.150 € al mes.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Alquiler anual | 13.800 € |
| Rentabilidad bruta | 6,0 % |
| Precio + ITP y gastos de compra (10 %) | 253.000 € |
| IBI | 500 € |
| Comunidad | 600 € |
| Seguro de hogar e impago | 250 € |
| Mantenimiento y pequeñas reparaciones | 400 € |
| Un mes sin inquilino | 1.150 € |
| Alquiler menos gastos | 10.900 € |
| Rentabilidad neta | 4,3 % |
Ejemplo orientativo antes de impuestos sobre la renta del alquiler. Cada piso tiene sus gastos reales.
De un 6 % anunciado a un 4,3 % real. No está mal, pero la diferencia es grande, y si además pides hipoteca entran los intereses en la cuenta.
Dónde está la oportunidad
Si pagas por un piso lo mismo que un comprador que va a vivir en él, la rentabilidad se queda en la media. La diferencia la marcan:
- Pisos que necesitan reforma, comprados con descuento y con el coste de obra bien calculado antes de firmar.
- Distribuciones mejorables: un salón muy grande que admite un dormitorio más, por ejemplo.
- Inmuebles que el mercado infravalora por mala presentación o por un precio de salida mal planteado.
El riesgo que no sale en la tabla
Una reforma mal calculada se come la rentabilidad de varios años. Antes de comprar, revisamos el piso por dentro: instalación eléctrica, estado de baños y cocina, humedades, calidades y qué habría que hacer. Wilson es Técnico Superior en Proyectos de Edificación, y los dos hemos invertido junto a inversores particulares en distintas ciudades: hemos estado en tu lado de la mesa.
Si quieres que te busquemos oportunidades en el Corredor del Henares con la rentabilidad neta calculada, cuéntanos tu presupuesto.
Preguntas frecuentes
¿Qué diferencia hay entre rentabilidad bruta y neta?
La bruta divide el alquiler de un año entre el precio de compra. La neta resta los gastos anuales y suma al precio los impuestos y gastos de comprar. La neta es la que te dice si la inversión merece la pena.
¿Es buen momento para invertir en Torrejón?
Depende del precio al que compres. Con los precios subiendo, la rentabilidad baja si pagas lo mismo que un comprador para vivir. La oportunidad suele estar en pisos que necesitan reforma o que el mercado infravalora.
¿Me ayudáis a buscar pisos para invertir?
Sí. Con el Personal Shopper inmobiliario buscamos oportunidades, calculamos la rentabilidad real y el coste de la reforma antes de que compres.
Fuentes
- idealista · La rentabilidad de la vivienda cae hasta el 6,5 % en el segundo trimestre de 2026
- Housfy · Rentabilidad del alquiler en Alcalá de Henares (datos de idealista, marzo de 2026)
- Guía Fiscal · IBI en Torrejón de Ardoz 2026
Datos consultados el 14 de noviembre de 2026. Si alguna cifra ha cambiado, avísanos y la actualizamos.