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Contrato de arras: qué es, tipos y qué pasa si alguien se echa atrás
Es el paso entre «nos interesa» y la notaría. Te explicamos qué firmas, cuánto se entrega y qué pasa si una de las partes cambia de idea.
El contrato de arras es un acuerdo previo a la escritura en el que el comprador entrega una cantidad como señal. Las más habituales son las penitenciales (artículo 1454 del Código Civil): si el comprador se echa atrás, pierde la señal; si es el vendedor, la devuelve duplicada. Para que sean penitenciales, el contrato tiene que decirlo con claridad.
Para qué sirve
Entre que comprador y vendedor se ponen de acuerdo y se firma la escritura pasan semanas: hay que pedir la hipoteca, la tasación y los documentos. Las arras dejan por escrito el precio, la fecha límite para escriturar y qué pasa si alguien no cumple, y el comprador entrega una señal que se descuenta del precio final.
Los tres tipos
| Tipo | Qué pasa si alguien se echa atrás |
|---|---|
| Penitenciales | El comprador pierde la señal; el vendedor la devuelve duplicada. Cualquiera puede desistir pagando ese precio. |
| Confirmatorias | No permiten desistir. La parte que cumple puede exigir la venta o resolver el contrato con indemnización (artículo 1124 del Código Civil). |
| Penales | Fijan una penalización por incumplir, pero además se puede exigir que se cumpla el contrato. |
Las penitenciales son las más usadas en la compraventa de vivienda porque dejan claro desde el principio cuánto cuesta echarse atrás.
Cuidado con la redacción
Los tribunales interpretan las arras penitenciales de forma restrictiva. Si el contrato no dice con claridad que cualquiera de las partes puede desistir perdiendo o devolviendo duplicada la señal, se entenderán como confirmatorias. Y el Supremo ha dicho que no basta con citar el artículo 1454: hay que explicar el efecto.
Qué debe incluir
- Datos de comprador y vendedor, y de la vivienda (con su referencia registral y catastral).
- Precio total, importe de la señal y cómo se paga el resto.
- Fecha límite para firmar la escritura.
- Tipo de arras y sus consecuencias, por escrito.
- Cargas de la vivienda y cómo se cancelan (por ejemplo, la hipoteca del vendedor en la misma firma).
- Qué pasa si al comprador le deniegan la hipoteca. Si se quiere proteger ese caso, hay que pactarlo expresamente.
- Reparto de gastos e IBI.
Cómo lo hacemos nosotros
Comprador y vendedor se sientan en la misma mesa antes de firmar, leen juntos las condiciones y se resuelven las dudas. La señal se paga directamente al propietario: no la custodiamos ni la cobramos en nombre de nadie. Es una de las reglas que no cambiamos en ninguna operación.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto se paga de arras?
La ley no fija un porcentaje. En la práctica suele pactarse en torno al 10 % del precio, pero se puede acordar otra cantidad.
¿Basta con citar el artículo 1454 en el contrato?
No. El Tribunal Supremo ha dicho que la mera mención no basta: el contrato tiene que expresar claramente que las partes pueden desistir perdiendo o devolviendo duplicada la señal.
¿A quién se paga la señal?
Con Propitae, siempre directamente al propietario. Nunca cobramos dinero en nombre de nadie.
Fuentes
- Legal Today · Arras penitenciales y artículo 1454 del Código Civil
- Arquitasa · Contrato de arras penitenciales
- vLex · Contrato de arras y STS 583/2018
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